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Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de bâtir une fortune durable. C’est un levier de création de richesse à la fois accessible et efficace.

Mais alors, comment faire fortune dans l’immobilier ?

Il y a beaucoup d’informations accessibles en ligne. Mais aussi beaucoup d’informations non dites qui sont indispensables à savoir.

Quelle est la stratégie à adopter ? Quels sont les secrets pour réussir ? Quel est le chemin qui vous attend? Etes-vous réellement prêt(e) à investir l’énergie et le temps pour atteindre votre objectif ?

👉Dans cet article, je vais vous partager une partie de mon expérience personnelle sur le chemin de la fortune immobilière.

Chez nous, l’immobilier est une histoire de famille. Ma femme et moi sommes propriétaires de 2 colocations en France. Et ma sœur et moi sommes également propriétaires de plusieurs biens immobiliers au Sénégal.

Se lancer dans l’investissement locatif

L’investissement locatif représente une stratégie plutôt efficace pour faire fortune dans l’immobilier. Son efficacité vient de 2 choses :

• Le levier bancaire : en effet, on dépense de l’argent que l’on n’a pas mais que la banque nous met à disposition. Non pas gratuitement, mais avec des intérêts supplémentaires en plus. La réflexion est donc de faire en sorte que le locataire couvre l’argent à rembourser et les intérêts.

• Les avantages fiscaux en France : en effet, le LMNP (Loueur Meublé Non professionnel) est une sorte de « niche fiscale » qui permet de reculer pendant plusieurs années l’imposition. En clair, vous pouvez payer 0 euro d’impôt pendant 10 ans (ou moins ou plus) sur un bien immobilier, si vous choisissez de réaliser des travaux. La durée pendant laquelle vous payez 0 euro d’impôts dépend de la valeur des travaux.

Mais toute la réflexion doit tourner autour de l’énergie que vous avez à disposition pour gérer les biens une fois que les acquisitions sont faites.

L’immobilier locatif est très loin d’être passif. Il nécessite beaucoup de gestion : usure naturelle du bien qui nécessite des réparations, établissement de baux de location ou de colocation s’il y a un turn-over élevé des locataires (comme dans la colocation), gestion des locataires, présence physique pour faire des visites, etc.

Considéré à juste titre comme l’un des moyens les plus simples et les plus accessibles pour générer des revenus complémentaires, il permet de bénéficier d’un double avantage : la perception de loyers réguliers et la valorisation du bien dans le temps.

C’est donc un véritable levier d’enrichissement long terme

👉Je recommande de se lancer dans un investissement que si 80% des loyers couvrent :

• le prêt immobilier

• les charges (eau, électricité, gaz, entretiens)

• la taxe foncière

• les impôts (c’est ici que les travaux sont nécessaires afin de ne pas payer cet impôt pendant plusieurs années)

Les 20% restant sont le cashflow réel qui reste dans votre poche tous les mois.

Ce cashflow s’accumulant mois après mois, vous pouvez reconstituer plusieurs mois plus tard de la trésorerie qui vous permettra de vous lancer dans une 2ème acquisition, puis une 3ème, ainsi de suite.

En plus, vous envoyez un message fort au banquier qui voit que vous dégagez un surplus tous les mois, ce qui est un signe de bonne gestion.

La confiance s’étant installée, celui-ci étudiera votre dossier de demande de financement suivant d’une manière très différente.

✅L’astuce du différé bancaire

Le crédit immobilier est un outil puissant pour faire fortune dans l’immobilier. En effet, grâce au levier du crédit, vous pouvez acquérir un bien immobilier sans avoir à débourser immédiatement la totalité du prix.

Il vous suffit de payer une partie du prix (entre 0% et 30% en fonction de la tension du marché) et d’emprunter le reste auprès d’une banque.

L’avantage ici est que vous pouvez rembourser le prêt avec les loyers perçus de la location du bien, tout en devenant propriétaire d’un bien immobilier.

Mais en plus de ce levier, il existe un 2ème levier que vous pouvez négocier très facilement si vous avez des travaux à réaliser : il s’agit du différé bancaire.

Vous pouvez demander entre 18 mois et 36 mois de différé bancaire, justifiable par des travaux.

👉Sur notre 1ère acquisition, le différé bancaire était de 3 ans. Nous avons fait les travaux et mis en location en 6 mois.

Par conséquent, pendant 2,5 ans, nous avons payé 500 euros / mois de crédit (les intérêts intercalaires) au lieu de 1300 euros / mois.

Notre cashflow normal de 600 euros / mois était donc, pendant ces 2,5 années, de (600 euros + (1300 euros – 500 euros)), soit 1400 euros / mois pendant 2.5 années. Donc, une trésorerie reconstituée de (1400 euros X 2.5 ans)= 42 000 euros.

Lorsque dans ces conditions, nous nous représentons devant un banquier pour faire une autre acquisition, notre dossier ne ressemble plus du tout à la 1ère fois. Voilà comment se mettre sur le chemin de la fortune immobilière.

Acheter en dessous du marché et faire des travaux

❌L’erreur que nous avons faite dans notre 1ère acquisition est que nous l’avons acheté légèrement au-dessus du prix du marché.

Cette erreur ne se rattrape jamais, donc ne la faites pas.

Pour savoir comment vous êtes par rapport au marché, vous tapez l’adresse du bien sur le site Meilleurs Agents

Si vous achetez un bien immobilier qui nécessite des travaux de rénovation, faites estimer les travaux par 2 professionnels différents. Prenez la moyenne des estimations, rajoutez 5%. Ensuite, rajoutez cette valeur d’achat, y compris les frais de notaire.

Comparez cette somme à la moyenne que vous donne le site Meilleurs Agents. Et là, vous saurez que vous achetez bien si la somme est inférieure.

Une fois les travaux terminés, vous pouvez :

• soit le revendre à un prix supérieur, générant ainsi une plus-value

• soit le louer sous le statut fiscal de la LMNP

👉Par exemple, pour notre dernier investissement, nous avons réalisé 40 000 euros de travaux, ce qui nous permet de ne pas payer d’impôts (sous le statut LMNP) pendant presque 9 ans.

Se former et se tenir informé grâce aux différents réseaux

Pour faire fortune dans l’immobilier, il est essentiel de se former et de se tenir informé des tendances du marché. Participer à des séminaires, lire des livres sur l’immobilier, suivre des formations en ligne, s’informer sur les lois et les dispositifs fiscaux.

Le plus important reste de se constituer un réseau de personnels qui sont dans le milieu :

• agents immobiliers (allez les voir et distribuez leur votre carte de chercheur de biens immobiliers)
• de professionnels (plombiers, artisans, diagnostiqueurs, etc)
• courtiers
• autres investisseurs

👉Par exemple, à Lille nous participons de façon périodique à des « apéros immo ». L’idée est que 1 fois par mois, les investisseurs se retrouvent pendant une soirée pour échanger, se connaître, et parler de l’actualité immobilière autour d’un verre (ou plusieurs), se raconter nos derniers investissements, etc.

Il ne s’agit pas d’un club sélect inaccessible pour le commun des mortels : mais de vraies personnes qui sont entrain de se lancer, qui ont l’occasion de discuter avec des personnes comme moi ou d’autres qui ont déjà de l’expérience. Pour trouver ces groupes de personnes, Facebook est votre ami!

En somme, faire fortune dans l’immobilier demande du temps, de la réflexion et de la stratégie. C’est un projet qui se construit sur le long terme. Mais avec les bonnes techniques et une bonne dose de détermination, il est tout à fait possible de bâtir une fortune grâce à l’immobilier.

Diversifier son portefeuille immobilier

Pour faire fortune dans l’immobilier, il est important de diversifier son portefeuille immobilier.

Il ne s’agit pas seulement d’investir dans des appartements ou des maisons, mais aussi de considérer d’autres types de biens immobiliers tels que les immeubles de rapport, les locaux commerciaux, les parkings, ou encore les biens immobiliers à l’étranger.

La diversification permet de répartir les risques et d’optimiser les rendements. Elle offre également la possibilité de profiter de différentes sources de revenus et de bénéficier de différentes fiscalités.

Investir dans l’immobilier neuf

Investir dans l’immobilier neuf offre plusieurs avantages pour ceux qui souhaitent faire fortune dans l’immobilier. En premier lieu, un bien neuf est souvent synonyme de moins de problèmes en termes de gestion et d’entretien.

Cependant, je ne le recommande pas pour des raisons de fiscalités. En effet, on a vu dans le chapitre précédent qu’un des avantages non négligeables de l’investissement locatif est la réalisation de travaux. Vous devez savoir que l’impact de ses travaux sur la fiscalité est non négligeable.

Enfin, le fait de vendre un bien neuf quelques années après son acquisition peut permettre de réaliser une plus-value intéressante, surtout dans des zones où les prix de l’immobilier sont en forte hausse.

Investissement immobilier dans l’ancien

Investir dans l’immobilier ancien est une autre voie pour amasser une fortune substantielle. En effet, l’achat de résidences anciennes offre de multiples avantages pour l’investisseur immobilier. Sachez que ce type de bien immobilier peut parfois être acquis à un prix moins élevé que le neuf, surtout s’il nécessite des travaux de rénovation.

En procédant à des rénovations, vous pouvez non seulement augmenter la valeur du bien, mais aussi générer un cash flow positif grâce à des loyers plus élevés. De plus, l’immobilier ancien offre souvent un charme et un cachet que l’on ne retrouve pas dans le neuf, ce qui peut être très attractif pour les futurs locataires ou acheteurs.

De plus, l’investissement dans l’ancien permet de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants, comme le dispositif Denormandie, qui offre des réductions d’impôts pour la rénovation de logements anciens dans certaines zones.

L’investissement dans l’ancien est donc un excellent moyen pour faire fortune dans l’immobilier.

Investir dans votre résidence principale

Certains pourraient penser que la résidence principale n’est pas un investissement immobilier, mais ils auraient tort.

En effet, l’achat de votre résidence principale peut être une excellente étape pour faire fortune dans l’immobilier.

Pour que ça le soit, vous devez l’acheter « à la manière d’un investisseur », c’est-à-dire :

• en-dessous du prix du marché (pour pouvoir la revendre à tout moment avec une plus-value, quyi n’est pas taxée sur les résidences principales, contrairement aux investissements locatifs)
• avec des travaux (pour trouver les meilleurs biens sur le marché)
• en veillant à minimiser votre taux d’endettement (pour ne pas être bloqué par la suite dans la poursuite de vos acquisitions immobilières)

C’est ce dernier point qui fait que le débat existe sur Résidence Principale en 1er ou non.

Le taux d’endettement est défini comme suit : Somme de toutes vos charges / Somme de tous vos revenus.

Cette fraction doit être inférieur à 0,35 (les fameux 35% de taux d’endettement maximal).

Si vous achetez votre résidence principale en 1er, dans le dénominateur (Somme de tous vos revenus), il n’y aura que votre salaire. Et dans le numérateur (Somme de toutes vos charges), il y aura le prêt : le prêt est donc compensé par 0 revenu additionnel à votre salaire.

La plupart des Français s’arrangent pour être au maximum de leur capacité d’emprunt dès l’achat de leur résidence principale, soit à 0.35. Car ils veulent le mieux pour eux au vu de leur revenu.

❌C’est la 1ère erreur fondamentale qui freine l’accès à la fortune immobilière pour 90% de la population.

Vous avez certes un actif dormant, mais vous ne pourrez pas continuer à bénéficier du levier bancaire tant que :

• soit vous diminuez le numérateur (Somme de toutes vos charges)

• soit vous augmentez le dénominateur (Somme de tous vos revenus)

Le mieux que vous puissiez faire, si vraiment il est hors de question pour vous de ne pas d’abord acheter sa résidence principale, est d’optimiser l’investissement en louant une partie de votre résidence (par exemple, une chambre ou un studio) pour générer des revenus locatifs.Ou alors renégocier le prêt immobilier.

Optimiser son prêt immobilier

L’optimisation de votre prêt immobilier est une stratégie clé pour faire fortune dans l’immobilier. En effet, le coût de votre prêt peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement.

Pour cela, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez, par exemple, négocier le taux d’intérêt de votre prêt immobilier auprès de votre banque ou faire appel à un courtier pour obtenir les meilleures conditions de financement.

Il est aussi possible de faire un remboursement anticipé de votre prêt si vous disposez d’une somme d’argent importante, ce qui vous permettra de réduire la durée de votre prêt et donc le coût total de votre crédit.

👉Règle générale : lorsque vous faites un prêt immobilier, il faut toujours négocier les modalités de remboursement anticipé car on ne sait jamais de quoi le futur sera fait : en clair, demander 0 pénalité en cas de remboursement anticipé.

Enfin, pensez à l’assurance de prêt immobilier. En la renégociant, vous pourrez faire des économies significatives. Optimiser son prêt immobilier est donc un levier efficace pour augmenter la rentabilité de votre investissement et ainsi faire fortune dans l’immobilier.

Conclusion

Investir dans l’immobilier est un chemin éprouvé vers la richesse. Que ce soit à travers l’investissement locatif, l’achat en dessous du marché, la diversification du portefeuille immobilier, l’investissement dans le neuf ou l’ancien, l’optimisation du prêt immobilier ou encore l’investissement dans votre résidence principale, toutes ces stratégies peuvent vous aider à bâtir une fortune solide.

Il est important de se rappeler que faire fortune dans l’immobilier demande de la patience, de la discipline et une bonne connaissance du marché. Cependant, avec de la détermination et la volonté d’apprendre, il est tout à fait possible de devenir riche grâce à l’immobilier.